Lire une fiche d'immeuble sans jargon
Avant d'acheter un triplex à 600 000 $ à Montréal, vous croiserez SCHL, cap rate, MRB (multiplicateur du revenu brut), vacance et RNE. Ce glossaire donne une définition claire et un exemple chiffré sur le même scénario que le reste du guide (proprio-occupant, 10 % MDF, deux unités locatives à 750 $/mois). Les autres articles renvoient ici plutôt que de redéfinir chaque terme.
Utilisez ce texte comme aide-mémoire pendant la lecture d'une fiche Centris ou d'un rapport d'analyse : chaque définition tient en deux phrases, puis un exemple sur le scénario 600 000 $. Si un chiffre de votre immeuble réel diffère (loyers, taxes, taux), gardez la définition et remplacez seulement les montants dans le widget en bas de page.
SCHL (assurance prêt hypothécaire)
Définition. La Société canadienne d'hypothèques et de logement assure le prêt du prêteur lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Ce n'est pas votre assurance habitation. La prime est un pourcentage du montant emprunté, en général ajouté au solde du prêt ; au Québec, une taxe de 9 % sur cette prime se paie comptant au notaire.
Exemple (600 000 $, triplex, 10 % MDF). Prêt de base : 540 000 $. Prime au palier 3,10 % (barème vérifié 4 juillet 2026) : ≈ 16 740 $ capitalisés. Prêt total ≈ 556 740 $. Taxe QC sur prime ≈ 1 507 $ au notaire. Détail des barèmes et des paliers 4,00 % / 2,80 % / 0 % : article mise de fonds.
Mise de fonds (MDF) assurable
Définition. Pourcentage minimum de comptant exigé pour un prêt assuré en proprio-occupant sur 1 à 4 logements : environ 5 % (duplex) ou 10 % (triplex/quadruplex), sous plafond de 1,5 M$ et conditions du prêteur.
Exemple. Triplex 600 000 $ → MDF minimale 60 000 $ (10 %). Duplex au même prix → 30 000 $ (5 %). Comptant total à la clôture plus élevé — voir article dédié.
RNE — revenu net d'exploitation
Définition. Revenus locatifs effectifs (après vacance) moins dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien, etc.), avant paiement hypothécaire.
Exemple. Deux unités à 750 $/mois → 18 000 $/an brut locatif. Vacance 4 % → 17 280 $ effectifs. Dépenses d'exploitation indicatives ≈ 15 594 $/an (même hypothèse que l'article cash-flow) → RNE ≈ 1 686 $/an, soit ≈ 140 $/mois. Ce RNE faible reflète un immeuble où le prix d'achat est élevé par rapport aux loyers actuels — le cap rate en découle.
Cap rate (taux de capitalisation)
Définition. RNE ÷ prix d'achat, en pourcentage. Mesure le rendement « immeuble seul », sans effet de levier du prêt. Permet de comparer deux adresses indépendamment de votre financement.
Exemple. RNE ≈ 1 686 $ sur prix 600 000 $ → cap rate ≈ 0,3 % — chiffre illustratif qui montre un immeuble peu rentable en loyers au prix demandé (recalculez avec vos dépenses réelles). Les cap rates cités pour des plex au Québec se situent souvent entre environ 3 % et 6 % selon la ville, l'état de l'immeuble et le moment du cycle — fourchette indicative, pas une norme SCHL. Un cap rate bas n'interdit pas l'achat en proprio-occupant si votre objectif principal est le logement ; il signale que le prix est élevé par rapport aux loyers actuels.
MRB — multiplicateur du revenu brut
Définition. Prix d'achat ÷ revenus locatifs bruts annuels. Plus le MRB est bas, plus vous payez « peu » de dollars par dollar de loyer brut — inversement du cap rate en logique.
Exemple. Revenus bruts locatifs 18 000 $/an (deux × 750 $ × 12). MRB = 600 000 ÷ 18 000 ≈ 33,3. Sur le marché montréalais, les MRB observés sur triplex varient largement selon le quartier et le moment du cycle — comparez aux ventes récentes (APCIQ/Centris) plutôt qu'à une « norme » unique.
Taux de vacance
Définition. Part des revenus bruts que vous ne percevez pas à cause de logements vides ou d'impayés. S'applique en provision dans l'analyse, même si l'immeuble est « full » aujourd'hui.
Exemple. 18 000 $ bruts × 4 % vacance = 720 $ perdus → 17 280 $ effectifs. Utilisé dans le calcul du cash-flow : article cashflow.
Cash-flow mensuel
Définition. (RNE ÷ 12) − paiement hypothécaire mensuel. Ce qui reste ou manque chaque mois après exploitation et dette.
Exemple. RNE ≈ 140 $/mois − hypothèque ≈ 3 080 $/mois (4,5 % / 25 ans, scénario 10 % MDF) → cash-flow très négatif en trésorerie pure ; en proprio-occupant, vous imputez la valeur de votre logement pour juger si le scénario reste viable — voir article cashflow.
TAL (Québec)
Définition. Tribunal administratif du logement — instance québécoise pour baux résidentiels, augmentations, expulsions et reprises de bail. Spécifique au Québec ; impact direct sur vos revenus réels après achat.
Exemple. Vous achetez un triplex avec un locataire à 650 $/mois depuis dix ans : vous ne pouvez pas imposer 750 $ le lendemain de la clôture ; le bail et les règles de reprise s'appliquent. Vos projections de cash-flow doivent partir des loyers légaux actuels, pas du loyer « souhaité ».
Financement résidentiel vs commercial (1 à 4 logements)
Définition. Immeubles de 1 à 4 logements : cadre résidentiel (hypothèque multi-logements / proprio-occupant), accès aux MDF assurables 5 % / 10 %. Cinq logements et plus : financement commercial — MDF plus élevée, analyse du revenu locatif, prime SCHL en principe absente.
Exemple. Votre triplex 600 000 $ = résidentiel. Un quintuplex à 800 000 $ bascule en commercial : comptez en pratique souvent au moins 20 % de MDF (financement commercial classique ; programmes spécialisés SCHL multilogement mis à part), sans les barèmes « premier acheteur » décrits dans l'article mise de fonds.
Mise en pratique sur le triplex 600 000 $
Le widget ci-dessous recalcule cap rate, MRB et cash-flow avec les barèmes SCHL du 4 juillet 2026 :
Où ces termes sont appliqués dans la série
- Combien faut-il pour acheter un premier plex — MDF, prime SCHL, frais de clôture, financement résidentiel vs commercial.
- Duplex vs triplex vs quadruplex — impact du nombre de logements sur MDF et revenus.
- Comment calculer le cashflow — RNE, vacance, dépenses, cash-flow mensuel.
- Pièges fréquents — erreurs qui faussent cap rate et cash-flow en amont.
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Contenu éducatif — ne remplace pas l'avis d'un professionnel. Avis de non-responsabilité.