Un plex (duplex, triplex, quadruplex) est l'un des meilleurs points d'entrée en immobilier locatif au Québec : financement avantageux, possibilité d'habiter une unité et revenus locatifs pour rembourser l'hypothèque. Voici comment l'évaluer correctement.
1. Comprendre les revenus et les dépenses
Commencez par le revenu net d'exploitation (RNE) : la somme des loyers annuels, moins les dépenses d'exploitation (taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, électricité des aires communes). Le RNE exclut l'hypothèque — il mesure la performance de l'immeuble lui-même.
- Estimez l'entretien à environ 1 % de la valeur par an.
- Tenez compte des logements potentiellement vacants.
- Si l'électricité est incluse dans un loyer, ajoutez cette dépense.
2. Le cap rate (taux de capitalisation)
Le cap rate = RNE ÷ prix d'achat. C'est l'indicateur clé pour comparer des immeubles entre eux, peu importe leur financement. Au Québec, on vise généralement 4,0 % à 5,5 % selon la région. Plus le cap rate est élevé, plus l'immeuble est rentable par rapport à son prix.
3. Le financement et la prime SCHL
Avec moins de 20 % de mise de fonds, une prime SCHL s'ajoute à votre prêt (≈ 4,00 % à 5 % de mise de fonds, 3,10 % à 10 %, 2,80 % à 15 %). Cette prime augmente votre solde hypothécaire, mais permet d'acheter avec moins de capital de départ. Comparez toujours l'amortissement sur 25 ans vs 30 ans.
4. Le cash-flow mensuel
Le cash-flow = (revenus − dépenses) ÷ 12 − paiement hypothécaire mensuel. Un cash-flow positif signifie que l'immeuble s'autofinance et vous verse un surplus. Un cash-flow légèrement négatif peut rester acceptable si l'équité et l'appréciation compensent — mais soyez prudent.
5. L'équité sur 25 ans
Votre enrichissement provient de deux sources : le remboursement du capital (chaque paiement réduit le solde) et l'appréciation du marché (historiquement ≈ 2,5 %/an au Québec). Sur 25 ans, ces deux forces combinées construisent une équité importante.
6. Calculer son prix d'offre
Pour atteindre un cap rate cible (ex. 4,5 %), divisez le RNE par ce taux : prix d'offre = RNE ÷ 0,045. Cela vous donne un montant défendable à présenter au vendeur, basé sur les chiffres et non sur l'émotion.
Contenu éducatif — ne remplace pas l'avis d'un comptable, courtier hypothécaire ou conseiller. Voir notre avis de non-responsabilité.